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16ene12
El riesgo de mora se ceba en las hipotecas con garantías de menos del 80%
La banca está pagando los excesos del ladrillo. Los inmuebles adjudicados no cesan de engordar sus balances. La semana pasada, Banesto puso negro sobre blanco la realidad del sector: por cada inmueble vendido entran tres en su balance. En los próximos días será la competencia quien se retrate ante el mercado.
Las cuentas de Banesto han dejado muy claro que cada vez son más los particulares que no pueden pagar sus hipotecas y sus viviendas se las acaba adjudicando el banco. Pero, ¿cuáles son los préstamos hipotecarios con mayor riesgo para las entidades financieras españolas?
Según un informe de Moody's, las que mayor probabilidad tienen de incurrir en impago son aquellas con un Loan to Value (LTV) -porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble- superior al 80%.
Para Moody's, el elevado LTV es la principal causa de impago en España, con "un dramático incremento en las probabilidades en hipotecas con un LTV superior al 80%". La agencia de calificación calcula que una de cada 20 hipotecas en esta situación acabarán incurriendo en default. "Estos resultados confirman la fuerte relación que existe en España entre el LTV y la elevada probabilidad de impago en el mercado de titulizaciones hipotecarias de España", asegura Moody's.
Además, tiene un efecto muy importante sobre el mercado de las titulizaciones, pilar sobre el que el sector financiero apoyó gran parte de su crecimiento durante el boom inmobiliario.
Retrasos de 30 días, inmigrantes...
Detrás de éstas se encuentran aquellas que ya llevan más de 30 días de atrasos en el pago de sus cuotas, después las de los inmigrantes o las que fueron originadas por brókers o intermediarios financieros. Asimismo, observa un mayor riesgo de impago en hipotecas para segundas residencias que para vivienda habitual ya que ante un escenario adverso, los hipotecados priorizarán el pago de la deuda de su vivienda habitual frente a la vacacional.
Para realizar este estudio, Moody's ha analizado 890.000 préstamos hipotecarios valorados en torno a 110.000 millones de euros que reflejan "con imparcialidad el mercado española de las titulizaciones hipotecarias así como a la población del país desde un punto de vista económica". Además, la agencia se ha centrado en las operaciones realizadas entre 2006 y 2008.
Para poner los datos en contexto, Moody's aclara que durante 2007 y 2008, la cantidad de hipotecas concedidas sobre inmuebles residenciales en España ascendió a 138.160 y 84.200 millones, respectivamente.
¿Por qué un elevado LTV es el mayor riesgo para las entidades?
Según Moody's, porque es un indicador sobre la calidad crediticia del hipotecado y cuando es muy elevado pone de manifiesto su escasa capacidad de ahorro para hacer frente a los pagos. Además, aquellos que se hipotecaron con un LTV más bajo tienen mayor capacidad de reacción ante una situación adversa ya que podrían, por ejemplo, vender el inmueble y no seguir debiendo dinero al banco.
Moody's también explica cómo es notablemente más elevada la probabilidad de impago entre quienes no hacen frente a sus cuotas durante un mes. La firma parte del hecho de que la hipoteca se carga automáticamente en la cuenta del cliente. Si éste no tiene fondos suficientes, el banco debe esperar al ingreso de la nómina en el mes siguiente para cobrar, con los intereses de demora correspondientes. "Aunque necesariamente esto no significa un impago futuro, indica claramente que existe un mayor riesgo", apunta el documento.
También tienen mayor riesgo de impago los extranjeros residentes en España frente a los españoles debido, en gran parte a la "rápida expansión de los préstamos hacia este tipo de segmento", con LTV superiores al 70% en la mayoría de los casos. Además, señala la falta, en muchos casos de experiencia de muchas entidades a la hora de prestar a este tipo de colectivos. El menor acceso de las entidades a la calidad crediticia de este tipo de clientes, su mayor inestabilidad laboral y sus menores lazos familiares en España, entre otros factores, provocan que aunque no exista un impago inminente, sí existe un mayor riesgo crediticio.
Respecto a los intermediarios financieros, Moody's señala cómo la probabilidad de impago de hipotecas vinculadas a estos brókers es casi tres veces superior a las que fueron contratadas directamente con las entidades financieras. "Los brókers hipotecarios fueron uno de los muchos canales a través de los cuales los bancos españoles consiguieron atraer a nuevos clientes y jugaron un papel my significativo en la expansión hipotecaria hasta alcanzar los máximos de 2008", señala Mody's-
Limitar el LTV para evitar futuras burbujas
El Loan to Value es una de la herramientas utilizadas por la banca para medir el riesgo de las hipotecas. Se calcula como la división entre el valor del préstamo concedido por el banco y el de la garantía aportada. Según los expertos, lo aconsejable es que este ratio sea siempre inferior al 80%. Si, por ejemplo, la entidad que ha dado un crédito de 100 millones de euros, cuenta con garantías (por el propio valor del piso) de 125 millones. El problema viene cuando el LTV supera el 100%. Entonces el banco no tiene garantías suficientes para cubrir lo que ha prestado a sus clientes.
Si se hubiera limitado el porcentaje que las entidades financieras prestaron durante la época de las vacas gordas del mercado inmobiliario se podría haber evitado, no sólo la formación de la burbuja inmobiliaria -la fiesta del crédito disparó la compra de viviendas y los precios-, sino la dramática situación a la que se enfrentan tanto los bancos como miles de particulares hipotecados. Más de medio millón de familias perderán su casa entre 2008 y 2015, según la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES).
El estallido de la crisis ha provocado que promotoras y particulares no puedan hacer frente a sus deudas con el banco, quienes están engordando sus balances con miles de millones en activos hipotecarios. Muchos de los que todavía no han perdido sus viviendas pero que compraron en pleno boom se encuentran, sin embargo, ante una situación muy complicada ya que sus deudas con el banco superan el precio que alcanzaría su vivienda en estos momentos en el mercado si decidiera venderla. Un fenómeno que se conoce como negative equity o hipotecas underwater.
Miles de familias en 'negative equity'
Apenas existen datos al respecto. Los últimos los facilitaba a principios de septiembre la consultora Oliver Wyman que cifraba en unas 250.000 las hipotecas que en España se ven afectadas por dicho fenómeno, el doble que hace apenas dos años.
En octubre de 2010, Standard & Poor's calculaba que en torno al 28% de las viviendas en España acabaría valiendo menos de sus hipotecas si la crisis se acentuaba y la caída de precios de la vivienda llegaba al 35%. Desde los máximos, los precios han caído entre un 25% y un 30%, según la fuente consultada y según se trate de vivienda nueva o usada. No obstante, en algunas zonas de la Costa Mediterránea ha sido incluso superior.
La agencia de rating estimaba que casi el 20% de los hipotecados españoles deberá más dinero al banco de lo que vale su casa en un escenario de caída de precios del 30%, donde nos estaríamos moviendo en la actualidad.
Esta situación está provocando que miles de hipotecados estén pagando en la actualidad préstamos muy superiores al precio actual de su vivienda en el mercado, mientras que otros, tras entregar las llaves al banco ante la imposibilidad de pagar el préstamo, siguen manteniendo una deuda con la entidad financiera dada la responsabilidad universal de las deudas recogida por el artículo 1911 del Código Civil.
"En España había sobreoferta inmobiliaria, exceso de liquidez financiera, tipos de interés en mínimos... Todo apoyado en una confianza ilimitada de y en los mercados financieros. Cuando esa confianza se esfumó, en agosto de 2007 -vamos ya para cuatro años- cuando los cimientos del sistema se tambalearon, entramos en la crisis de crédito, en las caídas de precios, en el aumento de la morosidad, en el crecimiento del desempleo, el descenso del consumo, etc. Todos estos factores combinados son los que agravan la recesión y provocan la 'tormenta perfecta", explicaba a El Confidencial hace unos meses Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación.
[Fuente: Por Elena Sanz, El Confidencial, Madrid, 16ene12]
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