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15dic11
La banca se adjudica pisos hasta un 58% por debajo de lo que valen sus hipotecas
Los precios de las miles de viviendas embargadas por las entidades financieras españolas están, de media, un 43% por debajo de las valoraciones que les fueron asignadas cuando se firmaron las hipotecas, según un informe de Fitch.
La agencia de calificación explica esta situación por la dinámica del mercado inmobiliario español y aclara que los datos utilizados se refieren exclusivamente a inmuebles con garantía hipotecaria, mucho de los cuales contaban con un elevado Loan to Value (LTV o porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble), por lo que -ciertos elementos del análisis podrían no ser aplicables al completo al conjunto del mercado residencial español".
Tras analizar un total de 8.235 viviendas embargadas cuyas hipotecas se encuentran en cédulas, Fitch calcula que la caída de los precios se sitúa entre el 20 y el 58%. Lo que "estaría indicando el impacto significativo que pueden tener en las operaciones las diferentes estrategias de ejecución hipotecaria que están asumiendo las entidades financieras", según los autores del informe, Juan David García y Carlos Masip. Para ello ha contado con datos de entidades como BBVA, Santander o Bankia.
Más de un año para vender un piso embargado
Fitch también señala que las entidades tardan más de un año en vender los inmuebles embargados. En concreto, tardan de media 13 meses. No obstante considera que, "dadas las limitaciones de capital a las que se enfrentan actualmente las entidades financieras, una parte importante de propiedades embargadas puede que aceleren el proceso de eliminación de los activos actualmente en poder de sus balances".
Sobre la evolución del mercado inmobiliario español, la agencia considera que el ajuste aún no ha terminado. Fitch espera que los precios sigan bajando en los próximos dos años hasta alcanzar un descenso acumulado de entre el 30% y el 35%. Los datos del Ministerio de Fomento y de Tinsa muestran una caída desde máximos de 2008 del 18% y del 25%, respectivamente.
La mayor parte de la corrección se producirá durante el próximo ejercicio, pero los precios no estabilizarán hasta finales de 2013.
Por otra parte, la agencia no no espera que el crédito se recupere en 2012 porque "las entidades financieras estarían más centradas en optimizar sus balances, al tiempo que el acceso a la financiación es limitado". Asimismo asegura que el crédito probablemente "va a permanecer concentrado en los actuales prestamistas de alta calidad y en los potenciales compradores de casas embargadas por la banca".
El imparable aumento de las hipotecas 'underwater'
Este fenómeno, denominado 'hipotecas underwater', hipotecas sobrevaloradas o activos en negative equity, se produce cuando el valor de una vivienda es inferior al de su hipoteca, ha tomado impulso en los últimos años. Un informe publicado en septiembre por la consultora Oliver Wyman cifraba en unas 250.000 las hipotecas en España afectadas por dicha cinrunstancia, el doble que hace apenas dos años. Otras fuentes ampliaban incluso la cifra hasta las 300.000.
Hace menos de un año, Standard & Poor's calculaba que en torno al 8% y estimaba que el 19,6% de los hipotecados españoles deberá más dinero al banco de lo que vale su casa en un escenario de caída del precio de la vivienda del 30%. Para la agencia de rating, esta cifra se elevará hasta el 28,2% si el descenso de precios llega al 35%.
Para Oliver Wyman, quien compró piso, ya fuera nuevo o de segunda mano, en 2007 o posteriormente con un Loan to Value del 80%, es muy probable que tengan en su mano una hipoteca underwater. Los más afectados serían quienes compraron piso en las zonas donde más han caído los precios. En el caso de la vivienda nueva, los hipotecados más afectados serían los de la Costa Mediterránea donde los descensos rozan ya el 30% seguido por las capitales y grandes ciudades españolas -como Madrid o Barcelona con caídas en algunas zonas superiores al 20%.
Esta situación se ha convertido en un auténtico problema e incluso un drama para muchas familias españolas ya que, si hoy en día decidieran vender dichos inmuebles empujados por la necesidad, no conseguirían el dinero suficiente por la venta para cancelar la deuda contraída con el banco.
Aunque el escenario todavía podría ser más dramático para muchas de ellas, ya que en caso de embargo, no sólo perderían su vivienda, sino que continuarían debiendo dinero a la entidad financiera en cuestión.
[Fuente: Por Elena Sanz, El Confidencial, Madrid, 15dic11]
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