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27sep11
Finaliza la moratoria que ha permitido a los bancos contabilizar el suelo rústico a precios fijados por la especulación del suelo con fines inmobiliarios
El 31 de diciembre es la fecha clave. Ese día, expira la prórroga extraordinaria que dio el Gobierno Zapatero a la banca para valorar el suelo rústico a precios reales. La moratoria de 20 meses fue publicada en el BOE en abril del año pasado, y su vencimiento supone un contrapié millonario contra los balances bancarios en unos momentos especialmente delicados para el sector por problemas de liquidez y solvencia.
En particular, para las entidades de crédito -fundamentalmente cajas de ahorros- que durante años se han beneficiado de una valoración del suelo rústico en su poder que incorporaba expectativas de generación de plusvalías, lo cual encarecía las expropiaciones y alimentaba fenómenos especulativos ante una hipotética reclasificación por decisiones políticas. Esas expectativas son las que han engordado los balances bancarios con valoraciones artificiales y completamente al margen de la realidad económica. Y son las que han obligado a las administraciones a pagar cifras millonarias en los procesos de expropiación forzosa.
Lo cierto es que el terreno rústico apenas vale hoy un euro a la luz de la Ley del Suelo de mayo de 2007, que en su artículo 23 lo valora en función de la renta real o potencial, pero no sobre expectativas. Como dice el preámbulo de la norma, con la anterior ley del Partido Popular "se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos" (recalificaciones).
Hecha la ley, sin embargo, hecha la excepción, y lo cierto es que en una disposición transitoria de la propia normativa se declaró una moratoria de tres años a partir de la entrada en vigor de la ley, el 28 de mayo de 2007. El motivo que se dio es que así se garantizaba una "suave transición". Esa moratoria es la que en 2010 se prorrogó nuevamente casi dos años más en un real-decreto extraordinario del Gobierno que salvó a la banca. En paralelo, y dentro de su labor prudencial, el Banco de España ha obligado a las entidades financieras a imputarse descuentos significativos sobre el valor de las garantías, y que en el caso del suelo puede llegar al 50%.
El plazo, sin embargo, está ahora a punto de acabar en medio de la interinidad del actual Gobierno, y todo indica que -al menos sobre el papel- los propietarios de suelo rústico (no sólo bancos o cajas de ahorros, sino también inmobiliarias) tendrán que hacer una nueva valoración de sus activos. Por supuesto que a la baja a la vista de la situación del mercado. Y no es asunto baladí teniendo en cuenta que el suelo en poder del sistema financiero se sitúa en el entorno de los 28.000 millones de euros.
Pérdidas millonarias
Fuentes de toda solvencia del equipo económico del Partido Popular dijeron a El Confidencial que, de ganar las elecciones, "la reforma bancaria pasará por una valoración de los activos a precios de mercado". ¿Qué significa eso? Pues que a expensas de sorpresas de última hora, los propietarios de suelo rústico estarán obligados a anotarse millonarias pérdidas inmobiliarias o hacer fuertes provisiones para cubrirse de un mercado fundamentalmente ilíquido. Sobre todo en momentos como los actuales.
La ley del Suelo establece que los terrenos "se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial" incluyendo subvenciones. Y sólo podrá duplicarse en caso de situaciones excepcionales, como la localización o la cercanía a centros de actividad económica. La norma obliga a utilizar como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. Y los bonos a cinco años cotizan hoy en el entorno del 4,47%, muy por debajo de las expectativas de revalorización en caso de que el suelo fuera declarado urbanizable por la legislación urbanística.
La norma no obliga únicamente a los tenedores de suelo rústico no declarado formalmente urbanizable, sino también a los urbanizables siempre que no exista previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística. Como recuerda la ley, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán de aplicación "hasta el 31 de diciembre de 2011". Esta salvedad es la que dejará sin apenas valor a miles de solares y parcelas.
[Fuente: Por Carlos Sánchez, El Confidencial, Madrid, 27sep11]
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