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06jun09
El Banco de España permite la manipulación de las amortizaciones de los inmuebles para evitar la quiebra de los bancos
Ante la ofensiva publicitaria lanzada por inmobiliarias y entidades financieras en las últimas semanas, ofensiva que asegura que se están vendiendo los pisos casi regalados, numerosos inversores e incluso familias que quieren cambiar de vivienda se están planteando si ha llegado por fin el momento de volver al ladrillo. Y la respuesta, si hacemos caso a los profesionales menos sesgados, es que todavía no. Es más, opinan que falta bastante para que los precios toquen suelo, aunque advierten de que eso depende del producto inmobiliario y de la ubicación, porque el suelo no va a ser el mismo para todos.
Una fecha que suena bastante es la de 2012 como media para el conjunto del sector. Se estima que para entonces se habrá reducido el exceso de capacidad del mercado, que los precios se habrán ajustado lo suficiente y que el sector financiero estará dispuesto a financiar de nuevo la inversión en el ladrillo. Ahora bien, existen segmentos del mercado donde empiezan a aparecer buenas oportunidades, aunque hay que tener mucha cautela todavía.
John Forbes, responsable del sector inmobiliario para Europa de PriceWaterhouseCoopers, asegura que "Es difícil que vuelva a haber una oportunidad de inversión global en el continente antes de 2012, e incluso más allá, aunque antes vamos a ver grandes oportunidades para comprar propiedades a bajo precio. Eso sí, hay que entender muy bien los fundamentales de la inversión y conseguir la financiación". A su juicio, las mejores perspectivas están en los locales comerciales y las peores, en la promoción residencial.
En unas conferencias celebradas esta semana en Madrid por el banco privado Edmond de Rothschild, Forbes también ponía el dedo en la llaga del drama actual de los inversores inmobiliarios: "Los que compraron en 2006 y 2007 van a pasarlo muy mal este año y el próximo, sobre todo si entraron muy apalancados. En estos momentos sólo pueden plantearse cómo sobrevivir, y no va a ser fácil porque la caída del valor de los inmuebles está haciendo saltar muchas garantías de la financiación. Tendrán que refinanciar, aunque los bancos son muy reacios, o bien dar entrada a otros socios en estas inversiones". En todo caso, afirmó que "es el peor momento posible para vender, así que hay que intentar sobrevivir hasta que llegue la recuperación".
España: el mayor riesgo, las peores perspectivas
El responsable de PWC no se extendió demasiado sobre el mercado español, aunque constató que su situación es parecida a la de Gran Bretaña y que se está produciendo mucha más actividad entre bambalinas que la que sale a la luz. En todo caso, esta consultora considera que Madrid y Barcelona se encuentran a la cola de las ciudades europeas por perspectivas para la inversión en el mercado inmobiliario, sólo con Dublín en peor situación. En este ranking, las mejores expectativas son para las alemanas Munich y Hamburgo, seguidos sorprendentemente por Estambul y por Zurich.
Igualmente, Barcelona, Madrid y Dublín son las ciudades europeas con peores perspectivas para los promotores inmobiliarios; aquí los mejores son Estambul, Zurich Munich y Moscú. Finalmente, las dos ciudades españolas y la irlandesa son las que más riesgo presentan para los inversores, en este caso superadas por Moscú (por cuestiones de seguridad jurídica).
La banca bajará los precios... con el tiempo
Las malas perspectivas de PWC son compartidas en privado por algunos representantes de la banca española. Como ya ha explicado El Confidencial, los grandes descuentos teóricos que ofrecen algunas entidades para los inmuebles que se ha 'comido' no son reales porque el valor del que se parte es muy alto: este valor no es el de venta del piso (o la promoción) cuando el banco lo financió, sino una nueva tasación actual que suele estar fuera de la realidad gracias a las peculiaridades de la normativa de tasaciones española (que toma testigos de oferta, no de demanda) y a la manga ancha del Banco de España para evitar que las entidades tengan que apuntarse fuertes pérdidas por la pérdida de valor de estos activos.
"Los bancos y cajas no vamos a tener más remedio que bajar los precios de los inmuebles, pero habrá que esperar bastante", reconocen en una entidad. "Si provisionamos cada año el 10% del valor de un piso como nos ha obliga el Banco de España este año, al cabo de cinco ejercicios tendremos provisionado el 50% de su valor. Entonces, podremos venderlo con un descuento real del 40% y apuntarnos una ganancia", explica. Pero claro, eso exige a los compradores tener paciencia y esperar todo ese tiempo.
Hay otras opiniones más optimistas que consideran que lo peor de la crisis ya ha pasado, que el paro va a dejar de aumentar como hasta ahora -la prueba sería la mejora del dato de mayo- y que, en consecuencia, la morosidad hipotecaria se va a frenar. En esas circunstancias, los bancos podrán recomponer la figura, estabilizar su stock de ladrillo y acometer una política racional para darle salida. Pero en lo que coincide todo el mundo es en que en España hace falta un fuerte ajuste de los precios dado el enorme exceso de oferta inmobiliaria, y en que los precios apenas han empezado a bajar.
[Fuente: Cotizalia, Madrid, 06jun09]
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